Автор: Калина Паскалева

Колко струва един апартамент в България? Официално — колкото пише в нотариалния акт. Реално — често много повече. Разликата, както показа разследване на GlasNews и TrafficNews, в редица случаи се плаща в брой, извън документите, извън банките и извън данъчната система.

Наш екип тръгна със скрита камера да купува жилище от големи строителни и инвестиционни компании в София и Пловдив. Целта беше проста — да проверим какво се случва, когато купувачът заяви, че разполага с кеш и иска част от сумата да не минава официално.

Резултатът беше показателен. В различни офиса моделът се повтори: част от цената се плаща по банка, а друга част — в брой. Сделката пред нотариус обаче се изповядва на по-ниска стойност от реално договорената. В отделните случаи кешовата част варираше между 40% и 60% от стойността на имота.

Така, вместо държавата и общините да получат данъци и такси върху реалната цена, те ги получават върху официално записаната по-ниска стойност. При ново строителство това засяга най-вече ДДС, местния данък при придобиване, нотариалните такси и таксата за вписване.

Разследването показа не единичен случай, а повтарящ се модел. В София и Пловдив, при различни инвеститори и различни типове жилища, предложението беше сходно — част от сумата в брой, официална сделка на по-ниска цена.

Затова въпросът вече не е дали такава практика съществува. Тя беше документирана.

Въпросът е дали институциите ще я третират като системен проблем, който ощетява държавата, общините и гражданите, или ще я оставят да продължи като неофициално правило на пазара.  

Въпреки че пуснахме запитвания до институциите и заявихме, че сме готови да съдействаме относно разследването. До този момент отговор - нямаме. Единствената причина да не публикуваме досега имената на компаниите е да не попречим на евентуално бъдещо разследване. Ако обаче държавните органи продължат да се правят на слепи за този сериозен проблем, който ощетява държавния бюджет- няма да имаме пречка да публикуваме инвеститорите и продавачите на жилища от разследването.

Как се продават новите жилища? Над 1 млрд. евро е откраднато ДДС само в София и Пловдив ВИДЕОФирмите инвеститори продават апартаменти с до 60% пари в брой, губят и държавата и общините

София: 40% кеш, 60% официална сделка

Първите срещи бяха в София. Нашият репортер влезе в ролята на млада жена, която търси двустаен апартамент за себе си, разполага с повече средства в брой и иска бързо да ги инвестира.

В квартал „Бъкстон“ екипът ни попадна на строителен обект с рекламен винил и телефони за директна продажба от инвеститор. След разговор по телефона беше уговорена среща в офис на компанията в кв. „Гео Милев“.

Там служители на фирмата показаха свободни апартаменти и обясниха възможния начин на плащане. При цена от около 200 000 евро беше предложено 40% от сумата да бъде платена в кеш, а сделката да бъде изповядана на останалите 60%.

Иначе казано — при такава схема купувачът спестява част от местния данък към Столична община, както и други такси по сделката. Продавачът от своя страна декларира по-ниска основа за облагане и плаща по-малко ДДС. На пръв поглед това изглежда като „изгодна“ договорка и за двете страни, но реално ударът е върху държавния и общинския бюджет.

Апартамент за 248 600 евро: 99 440 евро в кеш

Следващата проверка беше направена след търсене в Google по ключови думи „апартамент от инвеститор“. Избрана беше компания на случаен принцип, а след разговор с мениджър продажби беше уговорена среща в бизнес сграда в квартал „Редута“.

На място екипът ни беше посрещнат от служителка, която показа апартамент, отговарящ на зададените параметри. Жилището беше 90 кв.м, от които 15,75 кв.м общи части. Първоначалната цена беше 287 800 евро, но още в началото беше направена отстъпка и сумата стана 248 600 евро.

След въпроса дали може да се плати кеш, офертата беше дадена веднага: 149 160 евро по банка и 99 440 евро в брой. Сделката трябваше да мине на първата сума.

Така отново официалната стойност на имота се оказва значително по-ниска от реалната договорена цена. Разликата остава извън нотариалния акт, извън банковото плащане и извън пълното облагане.

Скрита камера разкри практика, за която всички говорят. Сигнализирахме институциите ВИДЕОСигнали подадохме до МВР, прокуратурата и НАП за схемата

Луксозен имот за 300 000 евро — половината в брой

Последният случай в София беше при имот, за който екипът ни се свърза директно с мъж, посочен на транспарант с име на фирма и телефон. Срещата беше уговорена бързо, а разговорът се проведе директно пред сградата.

Мъжът обясни, че в този конкретен имот е собственик само на един обект, но скоро започва строителство на къщи в кв. „Бистрица“. Въпреки това показа луксозно обзаведен имот, който предложи да бъде закупен „по удобен начин“ — като 50% от сумата може да бъде платена в брой.

Цената беше 300 000 евро, а сделката по прехвърляне щяла да бъде на много по-ниска цена от реалната — на практика наполовина.

При такава схема само от местния данък купувачът би спестил хиляди евро, а при облагаема сделка продавачът би декларирал значително по-ниска основа за ДДС.

Пловдив: още по-гъвкави условия за купувач с кеш

След София екипът ни провери и пазара в Пловдив. Изборът падна върху три от големите строителни компании под тепетата — две с по-достъпни жилища и една от по-високия ценови сегмент.

Още при първата среща стана ясно, че за купувач с кеш условията могат да бъдат дори по-гъвкави.

В офис на една от големите строителни фирми беше предложен апартамент в район „Южен“. Цената беше 1230 евро на кв.м, площта — 73 кв.м, а общата стойност — 90 600 евро. Сградата беше в строеж, на кота 0, а плащането трябваше да стане на пет равни вноски по 20%.

На въпроса как може да се плати, последва конкретно предложение: едва 36 100 евро по банка, а остатъкът — 53 450 евро в брой. Пред нотариус сделката трябваше да бъде заявена на 500 евро на кв.м.

Това означава, че официално сделката се изповядва на около 40% от реалната стойност на апартамента, а останалите около 60% остават извън документите. Съответно държавният и общинският бюджет губят приходи върху по-голямата част от реалната цена.

Луксозен комплекс в Пловдив: 2870 евро реално, 1500 евро пред нотариус

Следващата среща беше при друг голям пловдивски инвеститор — в нов луксозен жилищен комплекс в район „Западен“ с Акт 16. Почти всички жилища вече бяха продадени, но беше предложен един двустаен апартамент.

Цената беше 2870 евро на кв.м, площта — 67,33 кв.м, а общата стойност — 193 332 евро.

На въпроса дали може да се плати повече в кеш и как ще бъде изповядана сделката, служителката отговори, че може 60% от сумата да минат по банка, а 40% — в брой. Пред нотариус обаче цената щяла да бъде записана на 1500 евро на кв.м.

Служителката уточни, че не може официално да даде такава оферта, но може да я напише на листче. На въпрос дали може кешовата част да се увеличи още, тя обясни, че нотариусът няма да иска да изповяда сделката на прекалено ниска цена, но ще говори с финансовия директор.

И в този случай моделът е същият — реалната цена е една, официалната пред нотариус е друга.

Адв. Дишев: При сделки на жилища „на две цени" има риск за купувача, а държавата губи милиониКупувачът остава незащитен, ако сделката се развали - може да не получи пълната сума, заяви юристът

„Можем 50/50“ — сделка наполовина в сивия сектор

Последната проверка в Пловдив беше в жилищен комплекс в район „Тракия“. Този път екипът ни поиска оферта за два двустайни апартамента. Единият беше на цена 104 000 евро, а другият — 94 000 евро.

Служителка на фирмата обясни, че сделката може да мине 50/50 — половината сума по банка, половината в брой. По думите ѝ така ще се платят по-малко „материални такси“. Тя уточни, че сделката няма как да бъде изповядана само на данъчна оценка, но ще бъде „максимално надолу“.

След искане за отстъпка беше организирана среща със собственика на фирмата. Той намали цените — единият апартамент от 104 000 евро на 100 000 евро, а другият от 89 000 евро на 86 000 евро, след което потвърди, че сделката може да мине 50/50.

Така и при този случай половината от реалната цена остава извън официалната сделка.

Схемата е една и съща

Различни градове, различни фирми, различни квартали и различни ценови нива — но един и същ модел.

Купувачът пита дали може да плати кеш. Продавачът предлага част от сумата да мине в брой. Пред нотариус се записва по-ниска стойност. Така се плащат по-малко данъци и такси.

Схемата изглежда „удобна“ за двете страни, но всъщност има няколко тежки последствия.

Първо, държавата губи приходи от ДДС и други данъци.

Второ, общините получават по-малко от местния данък при придобиване.

Трето, купувачът остава без реална защита за парите, които е дал извън нотариалния акт.

Четвърто, коректните строители и инвеститори са поставени в неравностойна конкуренция спрямо фирми, които използват кешови плащания и занижени сделки.

Колко губи бюджетът?

При средна цена на един апартамент от 200 000 евро и сделка, изповядана на половината стойност, ефектът е огромен.

Ако става дума за ново строителство, при което се дължи ДДС, при реална цена от 200 000 евро дължимият данък е 40 000 евро, ако цената е без ДДС. Ако сделката се изповяда на 100 000 евро, държавата получава данък върху наполовина по-ниска основа.

Същото важи и за общините. При местен данък придобиване от 3%, какъвто е в София и Пловдив, при реална цена 200 000 евро общината би получила 6000 евро. Ако сделката мине на 100 000 евро, приходът пада на 3000 евро.

При една сделка това са хиляди евро. При хиляди сделки — десетки и стотици милиони.

При хипотеза от 60 000 апартамента със средна цена 200 000 евро общата стойност на пазара достига 12 млрд. евро. Ако всички тези сделки са облагаеми с ДДС, потенциалният данък би бил 2,4 млрд. евро. При масово изповядване на половината стойност несъбраните приходи могат да достигнат около 1,2 млрд. евро.

Това е ориентировъчна сметка, но тя показва мащаба на проблема. Дори реалната щета да е по-ниска, става дума за огромен публичен ресурс, който не влиза в бюджета.

Купувачът също може да се окаже потърпевш

След публикуването на разследването за коментар потърсихме адв. Генади Дишев, чиято практика е в сферата на гражданското, търговското и административното съдопроизводство.

Той определи подобни сделки като укриване не само на ДДС, но и на преки данъци. По думите му още по-опасно за купувача е, че при евентуален спор или разваляне на сделката той може да претендира само сумата, записана в нотариалния акт, а не реално платените пари.

Причината е, че и двете страни декларират пред нотариуса, че посочената цена е действително уговорената. Ако купувачът е платил част от сумата в брой извън документите, той трудно може да докаже и защити тази част от плащането.

Именно затова експертната препоръка е купувачите да се консултират с адвокат и да не се доверяват единствено на нотариус, особено ако той е избран от продавача.

Институциите са сезирани

След разследването GlasNews и TrafficNews изпратиха официални запитвания до НАП, МВР и прокуратурата.

Към институциите бяха поставени въпроси дали са извършвани проверки на строителни и инвестиционни компании за подобни практики, дали има сигнали за плащания „под масата“, дали се засичат разминавания между пазарните и декларираните цени, както и дали ще бъдат предприети действия по конкретните случаи.

Екипът е готов да предостави необработените видеозаписи, снимки, оферти и документи на компетентните органи, ако бъдат изискани по съответния ред.