Революционни промени при сделките с имоти! Край на тайните завещания и на схемата с кражба по давност
До седмици режимът за сключване на сделки с имоти у нас предстои да се промени драстично. Фалшиви завещания, пълномощни, прехвърляне по давност и други схеми за облагодетелстване с недвижимо имущество трябва да останат в миналото.
През последните години в България се води тиха, но опустошителна война срещу правото на собственост. Хиляди уязвими граждани – възрастни, самотни или настанени в болнични заведения хора – стават жертва на добре организирани схеми за присвояване на недвижими имоти.
Стряскащата статистика на Прокуратурата на Република България показва устойчива тенденция на ръст при документните престъпления: ако през 2020 г. техният брой е бил 875, то през 2022 г. той скача до 1198. Само за първите месеци на 2025 г. Софийската районна прокуратура е работила активно по над 60 сигнала за имотни измами, като по 33 от тях са образувани досъдебни производства. На този фон общият брой на осъдените лица за престъпления против собствеността у нас за 2025 г. достига 4517 души.
За да отговори на тази обществена криза, Министерството на правосъдието – в широк консенсус с представители на Нотариалната камара, Висшия адвокатски съвет, Върховния касационен съд, Прокуратурата и водещи правни експерти – подготви революционен проект за изменение и допълнение на Закона за наследството (ЗН) и редица съпътстващи закони. Законопроектът е публикуван за обществено обсъждане до 21 септември 2026 г., като администрацията на Министерския съвет вече даде зелена светлина за провеждането на процедурата.
Реформата предвижда фундаментални промени, които драстично ще затруднят измамниците и ще осигурят реална защита за гражданите и бизнеса.
Край на „тайните“ саморъчни завещания
Досегашният правен режим позволяваше саморъчно завещание да бъде представено пред нотариус от трето лице и обявено веднага, само в присъствието на молителя, без законните наследници изобщо да подозират за съществуването му. Това създаваше идеална почва за използване на неистински документи.
Ако завещанието е предадено лично от завещателя за пазене при нотариус истинността е гарантирана и обявяването става по бързия, досегашен ред. Ако завещанието се носи от друго лице обаче т.е. не е предадено лично от завещателя приживе се въвежда задължителна публичност. След обявяването му нотариусът е длъжен да публикува съобщение на интернет страницата на Нотариалната камара.
В едномесечен срок всяко заинтересовано лице, например законен наследник, има право да се запознае с документа и да направи писмено възражение за неговата автентичност. Ако такова бъде подадено, ползващото се от завещанието лице е длъжно да предяви съдебен иск в 1-месечен срок, за да докаже неговата валидност. До приключване на спора с влязло в сила съдебно решение нотариусът не може да издаде заверен препис, което блокира всякаква възможност за бърза продажба на имота зад гърба на истинските наследници.
Спиране на схемите със „свидетели под наем“, т.е. oбстоятелствени проверки
Един от най-циничните начини за кражба на имоти беше т.нар. „обстоятелствена проверка“ по чл. 587 от ГПК. Измамници набелязваха необитаеми или наследствени имоти и след формален разпит на трима свидетели, които често нямат нищо общо с района, е сдобиваха с нотариален акт за собственост по давност.
С нвоите правила преди нотариусът да пристъпи към разпит на свидетели, кметът на общината, района или кметството е длъжен да публикува съобщение за започването на процедурата на сайта на общината и на таблото за обяви. Разпитът на свидетелите може да се проведе най-рано 30 дни след това публикуване, което дава време на реалните собственици да реагират и да изпратят своите възражения директно до нотариуса.
Променят се и изискванията кои могат да бъдат свидетели. Вече ще се изисква по възможност те да бъдат преки съседи на имота. Кметът ще бъде длъжен да провери и удостовери дали тези хора действително имат настоящ адрес или обичайно местопребиваване в съседство с имота. Ако се посочат свидетели, които не са съседи, кметът ще трябва писмено да мотивира този избор.
Нотариусът вече няма да разчита само на устни разкази. Той ще изисква всякакви писмени доказателства за наличието и продължителността на владението. Молителят ще трябва да се яви лично пред нотариуса и да декларира под наказателна отговорност истинността на твърденията си. За разпита на свидетелите ще се съставя подробен писмен протокол, а нотариусът ще се произнася с мотивирано постановление, в което детайлно анализира доказателствата.
Защита срещу злоупотребата с общи пълномощни
Масова практика беше уязвими граждани да бъдат притискани или подвеждани да подпишат общи, широко формулирани пълномощни за управление и разпореждане с имущество, които впоследствие се използваха за тиха разпродажба на личните им жилища.
Новите промени предлагат да внесат конкретика и индивидуализация. Занапред всяко пълномощно за разпореждане с вещни права върху недвижим имот задължително трябва да съдържа пълно описание на имота, достатъчно за неговото индивидуализиране, както и конкретния вид разпоредителна сделка (например: продажба, дарение).
Преди да извърши нотариалната заверка, нотариусът е длъжен лично да разясни на упълномощителя правните последици, да прочете пълномощното на глас и изрично да отбележи в документа, че е изпълнил тези формалности.
Отнема се и възможността кметовете и длъжностните лица в местната администрация, които често нямат юридическо образование, да заверяват подписи и съдържание на пълномощни за имотни сделки по чл. 37 от ЗЗД. Тези сделки вече изискват изключителната компетентност на лицензиран нотариус.
Изцяло нови инструменти за защита на уязвимите граждани
Един от най-важните социални аспекти на реформата е въвеждането на превантивни мерки, които да спрат хищническото отношение към възрастни и болни хора.
Вевежда се революционната фигура на „Довереното лице“. Всеки дееспособен гражданин, който се притеснява от потенциален натиск, измама или собствена уязвимост, ще може доброволно и по своя воля да ограничи способността си да извършва големи разпоредителни сделки с имуществото си или да поема финансови задължения. За тази цел той определя свое доверено лице, което може да е и близък роднина, чието писмено съгласие става задължително за валидността на тези сделки. Ограничението се вписва в националния регистър и в електронния личен регистрационен картон на лицето. Всяко правно действие, извършено в нарушение на това вписване, ще бъде унищожаемо по съдебен ред.
Забраняват се и сделки между настанен самотен човек и лица, свързани с болници и старчески домове, в които той е настанен. Законопроектът обявява за абсолютно нищожни всички завещания и дарения, направени от настанени лица в полза на управителите, служителите на тези заведения или техни свързани лица. Изключение се прави единствено ако облагодетелстваното лице е законна съпруга или близък роднина по права или съребрена линия до четвърта степен.
Какво означават промените за бизнеса?
За бизнеса, инвеститорите и банковия сектор тази реформа носи дългоочаквано успокоение и намаляване на системните рискове.
С промените би трябвало значително да се намали възможността за лесно оспорване на собствеността поради скрито фалшиво завещание или незаконно придобиване по давност гарантира на инвеститорите стабилност на техните капитали.
Създава се и по-висока сигурност при сделките. Нотариусите се задължават при всяка сделка, извършвана чрез пълномощник, да правят задължителна справка в реално време в информационната система на Нотариалната камара, за да проверят дали пълномощното е автентично и дали не е оттеглено. Същото важи и за документи, заверени от консулските служби в чужбина.
Очаква се и засилен превантивен контрол върху тежестите. Нотариусът вече ще има задължението да прави задълбочена проверка на предходните вписвания в службата по вписванията, за да се увери, че прехвърлителят е действителен собственик. Когато установи наличието на възбрани, ипотеки, вещни тежести или висящи съдебни дела (искови молби), нотариусът е длъжен изрично да разясни на купувача правното им значение.
Районните съдилища вече ще са задължени автоматично да изпращат съобщение до общината по постоянния адрес на починалия при всяко приемане или отказ от наследство. Тези данни ще се отразяват веднага в електронния личен регистрационен картон на лицето в ГРАО. Така се пресича дългогодишната практика общините да издават неточни удостоверения за наследници поради липса на връзка със съдебните архиви.
От проект до закон
Пътят на тази дългоочаквана реформа започва с обществено обсъждане до 21 септември 2026 г., след което проектът ще бъде внесен за гласуване в Народното събрание. Предвидено е новите защитни механизми да влязат в сила поетапно в срок от три до шест месеца след обнародването им, осигурявайки необходимото технологично време за подготовка на институциите и нотариусите. С тези финални стъпки държавата ще постави категорична дигитална преграда пред имотната мафия и ще върне изгубената сигурност в българския дом.
