Изминалата година беше изключително динамична за пазара на жилищни имоти, особено в големите градове. Процесите  допълнително се ускориха след новината за приемането на България в еврозоната – фактор, който доведе до рязко повишаване на интереса и до значителен ръст на цените. Очакванията за поскъпване на имотите, както и сериозното количество капитали без ясен произход,  активизираха както купувачи, търсещи собствен дом, така и инвеститорите, които ускориха строителството на жилищни сгради.

Какво означава това за Пловдив и какви са очакванията за следващата година – коментира инж. Маринела Минкова, експерт в сферата на строителството и недвижимите имоти с над 15 години опит, която оценява имотите не само от пазарна, но и от техническа гледна точка. В бранша  тя започва като инспектор в Регионална дирекция за национален строителен контрол /РДНСК/, занимава се  строителното законодателство, подзаконовите нормативни актове и следи за качеството по време на строителството на сградите, а сега изработва финансови анализи на имотния пазар. Работата ѝ се базира на конкретна информация - данни от Националния статистически институт, сделки от Агенция по вписванията, реални данни от пазара. В два последователни материала инж. Минкова коментира иметония пазар в Пловдив. В първата публикация разговаряхме кои квартали за поджодящи за живеени и кои за инвестиция, реално ли е годишното оскъпяване на жилищата и на какво се дължи то. Във втория материал коментираме какви за прогнозите за 2027, подходящ ли е градът за инвестиции и как градът да се спаси от презастрояване. 

 - Каква е вашата прогноза за имотния пазар в Пловдив през 2026 г. ?

 - Очаквам 2026-та да бъде спокойна година - може би дори по-спокойна от последните три. Еврото влиза от 1 януари и това винаги създава несигурност. Хората чакат да видят как това ще се отрази на живота по принцип, банките ще станат по-предпазливи с кредитите, някои сделки се отлагат. Виждала съм го и при други големи промени - пазарът замръзва за няколко месеца, докато всички свикваме с новите реалности.

Плюс това строителството вече набра сериозен темп и при 35% ръст на издадените разрешения за строеж през 2025-та, логично е да има коригиране. Не виждам обаче как може пазара да продължи със същата скорост - просто няма толкова купувачи, които да поемат такива сериозни ежегодни нараствания. Прогнозирам растеж от около 6-8 % в цените, може би по-малко в някои райони.

Район Западен ще забави темпа на растеж на цените, защото наситеността вече се усеща. Квартал Беломорски и останалите периферните зони ще продължат да растат, но по-умерено. Тракия и Южен ще останат стабилни - там винаги има търсене заради достъпните цени и близостта до промишлените зони.

Не очаквам срив, просто нормализация. Пазарът ще си поеме въздух след интензивните последни две години. Това всъщност е добре - здравословният растеж е бавен и стабилен, а не с резки амплитуди нагоре-надолу.

 - Градът продължава ли да е добър за дългосрочни инвестиции?

- Говоря чисто от пазарна гледна точка, без политика - тя може да обърне всичко с едно решение, но ако гледаме само статистиката, пазарните тенденции и макроикономическите фактори, Пловдив има солидна основа за следващите 5-10 години.

Първо, работни места. Тракия икономическа зона продължава да расте - всяка година идват нови производства, като тези компании не идват за 2-3 години, идват за да останат. Докато има работа и фабрики, ще има хора, които търсят къде да живеят. IT секторът  в Пловдив също расте, логистиката се развива заради близостта на магистрала Тракия.

Второ, демография. Пловдив е втория по големина град в България, но разликата със София е огромна. Повечето хора не могат да си позволят цените в София и се местят тук - по-евтино, по-спокойно, има работа. Тази тенденция няма да спре през следващите 5 години.

Трето, цените все още са разумни. Средната цена от 1600 евро/кв.м. за всички видове жилища и за целия град - това е далеч под София и дори под Варна. Има достатъчно простор за растеж, без цените да станат недостъпни.

Рисковете? Ако заводите в Индустриалната зона започнат да затварят, пазарът на имоти ще пострада. Ако строителството продължи да нараства с големи темпове, ще имаме свръхпредлагане. Но при нормални условия - да, Пловдив е добра дългосрочна инвестиция. Просто не очаквайте 20% годишна възвръщаемост.

 - Какви са основните рискове или външни фактори (напр. лихвени проценти, инфлация, икономически ръст), които биха могли да променят тази прогноза от 7.8% нагоре или надолу през следващата година?

 - Имотният пазар не може да живее в изолация и да имаме предвид само голата статистика и точните цифри. Той зависи от много външни фактори, които са в тясна взаимовръзка и помежду си, и бързо, и пряко могат да повлияят на имотите. Нека да ги разгледаме по важност.

Първо, лихвените проценти. Това е най-директният фактор. Ако Европейската централна банка /ЕЦБ/ вдигне лихвените проценти с още 0.5-1%, имотните кредити стават по-скъпи и купувачите намаляват. Видяхме го през 2022-2023г., когато лихвите скочиха от 2% на 4-5% и пазарът замръзна за около година и половина. Хората, които планираха да купуват, решиха да изчакат. Обратната ситуация също важи - ако лихвите паднат под 3%, купувачите ще се върнат масово, защото месечната вноска за погасяване става поносима - за имот от 100 000 евро разликата между 3% и 5% лихва е около 200 евро месечно - голяма разлика в сумите на месец за семейство.

Второ, инфлацията. И тя влияе двупосочно. При повишаване на нивата на инфлация, строителните материали и работната ръка поскъпват, тогава строителите вдигат цените. От друга страна, хората имат по-малко покупателна способност и спират да купуват. През 2022-2023г. инфлацията скочи над 15% и пазара замря. През 2023-2025г. инфлацията се стабилизира около 3-4%, което е нормално и пазарът отново се задвижи. Ако инфлацията скочи отново над 10%, прогнозата от 7-8% повишаване на цените на имотите ще спадне драстично.

Трето, икономическият растеж и заплатите. Ако заводите в Тракия индустриална зона / ТИЗ/ продължават да наемат хора и заплатите растат с 8-10% годишно, имотният пазар ще следва тренда нагоре. Ако обаче икономиката влезе в рецесия и започнат съкращения, пазарът веднага ще усети удара. Виждаме го в реално време - всеки път, когато големите предприятия обявят набиране на служители над 200-300 души или се отвори нова голям завод на инвеститор, имотите в близост то промишлената зона -Източен, Тракия и Северен се продават по-бързо.

Четвърто, геополитиката. Войната в Украйна доказа колко бързо външен шок може да обърне пазара. Цените на енергията скочиха, строителните материали поскъпнаха с 30%, което изплаши доста от инвеститорите, които не се  бяха запасили предварително с материали. Ако има нов геополитически шок, ефектът ще е моментален.

За 2026-та конкретно? Еврото е риск за пазара, защото несигурността винаги води до забавяне. Лихвите изглеждат стабилни засега, но ЕЦБ е непредсказуема. Един скок в енергийните цени или нова криза и всичко се обръща.

Прогнозата от 7-8% може лесно да падне на 3-4% при негативен сценарий или да скочи на 10-12% при много добри условия. Пазарът към такива резки и големи проблеми е чувствителен и реагира бързо.

 - Предвид вашия детайлен анализ, какъв е най-ценният съвет, който бихте дали на купувачите (които търсят нов дом) и на инвеститорите (които търсят къде да вложат средствата си)?

- За да бъда честна, не мога да дам универсален съвет, защото всеки случай е различен. Моята работа е да предоставям факти и данни, а решението винаги е на купувачите. Но мога да кажа какво виждам в момента на пазара и на какво аз бих обърнала внимание, ако бях на Ваше място.

На тези, които търсят дом за семейството ще кажа - спрете да гледате само цената. Видяхме, че разликата между старо и ново строителство се свива на 15%, но това не означава, че всеки нов имот си заслужава парите, нито пък, че всяко старо строителство е добро. Във всеки един случай проверявайте какво получавате като инфраструктура в близост, енергийна ефективност, изолация, качество на строителството. Питайте за режийните разходи - апартамент, на който всички други показатели са отлични може да ви струва 300 лева месечно за отопление. Гледайте инфраструктурата - детски градини, училища, магазин на пешеходно разстояние, градски транспорт, асфалтирани улици. Тези неща не се променят лесно и ще живеете с тях следващите 5-10 години поне.

Не бързайте само заради страха, че ще изгубите добрата оферта. Да, цените растат, но растат с 7-8%, не с 20-30% годишно при нормални макроикономически и политически условия. През 2026-та пазарът ще се забави заради еврото и може да има по-добри възможности. Ако имотът не е точно това, което искате, изчакайте. По-добре да платите 5% повече за точния имот, точно по Вашите критерии, отколкото да живеете 10 години в нещо, което не ви харесва.

За инвеститорите - пазарът в Пловдив е стабилен, но не очаквайте чудеса. Годишна доходност от наем, усреднена за целия град е около 4-5%, а очаквания ръст на цените е 5-8%. Това е солидна инвестиция, но не води автоматично до спекулативна висока и краткосрочна печалба. Ако търсите високи бързи печалби, вероятно този пазар не е за вас. Разбира се това не изключва инцидентни интересни сделки, но принципно пазара на имоти в Пловдив трудно ще реализира голяма бърза печалба.

Гледайте къде има реално търсене, не където е „модерно“. Район Западен е с добро местоположение, но е наситен с ново строителство. В Северен има стабилно търсене от работещи в заводите - по-сигурен наем, по-малко рискове. Беломорски и периферните на Пловдив квартали имат потенциал, но там се залага на бъдещето, не на настоящето. Ако сте готови да чакате 5-7 години, може да се изплати много добре. Ако искате доходност сега - трябва да се гледат утвърдени квартали, като гледате местоположение, инфраструктура и качество на строителството.

И последно - не вярвайте на никого, който ви обещава сигурност. Пазарът зависи от лихви, инфлация, геополитика, решения на ЕЦБ - неща, които никой не контролира. Аз мога да ви дам данните, но тълкуването и решенията са Ваши, рискът също е Ваш. Купувайте само ако сте сигурни, че можете да си го позволите дългосрочно.