Изминалата година беше изключително динамична за пазара на жилищни имоти, особено в големите градове. Процесите  допълнително се ускориха след новината за приемането на България в еврозоната – фактор, който доведе до рязко повишаване на интереса и до значителен ръст на цените. Очакванията за поскъпване на имотите, както и сериозното количество капитали без ясен произход,  активизираха както купувачи, търсещи собствен дом, така и инвеститорите, които ускориха строителството на жилищни сгради.

Какво означава това за Пловдив и какви са очакванията за следващата година – коментира инж. Маринела Минкова, експерт в сферата на строителството и недвижимите имоти с над 15 години опит, която оценява имотите не само от пазарна, но и от техническа гледна точка. В бранша  тя започва като инспектор в Регионална дирекция за национален строителен контрол /РДНСК/, занимава се  строителното законодателство, подзаконовите нормативни актове и следи за качеството по време на строителството на сградите, а сега изработва финансови анализи на имотния пазар. Работата ѝ се базира на конкретна информация - данни от Националния статистически институт, сделки от Агенция по вписванията, реални данни от пазара. Основната цел е  да се види какво наистина се случва с имотите в Пловдив - кои райони растат и защо, къде има свръхпредлагане, какви са реалните пазарни цени. Има ли имотен балон, какви за прогнозите за 2027, подходящ ли е градът за инвестиции?

Отговорите на тези въпроси ще откриете в два последователни материала. 

 - Строителството в Пловдив бележи експлозивен ръст (+35% разрешителни за строеж) след забавянето през 2022-2023 г. Каква е основната причина за това бързо възстановяване и доколко този темп е здравословен за пазара?

 - Наистина, 35% звучи като голяма цифра, но трябва да погледнем зад това, да погледнем и анализираме фактите. През 2022-2023 г. строителството почти спря заради високи лихви по кредитите, началото на войната в Украйна, която породи несигурност и в строители и в купувачи, резкия скок в цените на материалите. Всички просто чакаха. Тази година всички тези фактори се стабилизираха донякъде и пазарът се „отпуши“. Част от този ръст идва от това, че са започнали отложени във времето проекти, които започват да се реализират.

Има и друга важна причина - Пловдив привлича сериозни инвестиции. Индустриалните зони около града продължават да растат, идват нови производства и хората се местят тук заради работа. Има реално търсене, не спекулативно. Виждаме го по сделките от Агенция по вписванията и от резултатите, които отчита Националния статистически институт /НСИ/.

Здравословен ли е този темп? Зависи как гледаме на нещата. В район Западен строят високи сгради и там вече има признаци на пренаситеност на сгради. В Тракия или Южен обаче строителството е по-умерено, в ограничени концентрирани пространства и отговаря на реалното търсене. Проблемът идва, когато се строи, без да се гледа инфраструктурата - детски градини, паркоместа, асфалтирани улици, комунални услуги. Ако този бум не се съчетае с инфраструктурни подобрения, само след няколко години ще имаме нови блокове, но жителите ще са недоволни.

Засега пазарът изглежда стабилен, но трябва да се следи внимателно.

 - Кои са най- предпочитаните квартали? Има ли разлика в предпочитанията, когато става дума за дом или за инвестиция?

- Много зависи кого питаме и за какво му трябва имотът. Ако човека търси дом за семейството си това, което се гледа, е социалната инфраструктура - детски градини, училища, паркове, транспорт, разстояние до работа. По тази логика и такова търсене ЖК Тракия е на първо място. Има всичко необходимо - ясли и детски градини добре разпределени в района, училища, много градски автобуси и удобен достъп до Промишлена зона Юг, удобен достъп до Промишлена зона Стряма - без да се минава през целия град. Район Южен е също е подобен на Тракия като социална инфраструктура, близо до промишлените зони, но неудобен за работа, която изисква преминаване през централната градска част поради проблемите с автомобилния достъп. Цените са приемливи - 1300-1400 евро/кв.м., което за млади семейства е оптимално като цена.

Относно имоти за инвестиция, картината е различна. Тогава важното  са възможностите за отдаване под наем и тенденцията за нарастване на цените. Фаворит в тази област към момента е район Западен с новите комплекси край Гребната база, които се отдават под наем лесно на собственици с добри доходи. От друга страна район Централен е винаги търсен за краткосрочни наеми на туристи и кратко пребиваващи в Пловдив, но началната инвестиция тук е висока - над 2500 евро/кв.м. дори и за необзаведени жилища.

Интересен за инвестиция е и район Северен - много чужденци и служители, работещи в Северната промишлена зона търсят жилища под наем. Тук съотношението цена-наем е много по-добро, без имотите да са прекалено скъпи.

За обобщение: за живеене са районите Тракия и Южен, за инвестиция с по-голям начален бюджет - районите Западен и Централен, а за умерена първоначална инвестиция с добра доходност - район Северен.

 - Отчетената средна цена е €1,611/кв.м. с годишен растеж от около 8%. Как определяте този ръст - като умерен и балансиран или сме в „имотен балон“?

- Осем процента годишно звучи на пръв поглед солидно, но не мисля, че е толкова страшно, ако погледнем малко по-надълбоко, а именно: Регистрираната инфлация през последните години достигна около 10-12%, строителните материали само през тази година се вдигнаха с 20-30%, заплащането в сектора също се повиши. Нарастването на цените на имотите с 8% просто отразява тези реални разходи. Не виждам тук балон.

Балон има, когато цените са нереално високи, хората купуват, защото „всички го правят“, а не защото имат нужда или пари. Точно това се случи през 2007-2008 г. Сега обаче се наблюдава друго - купувачите са много по-предпазливи, банките дават кредити само на сигурни клиенти и няма голямо спекулативно купуване. Повечето сделки са реални - семейства си вземат жилище или купуват за отдаване под наем с цел допълнителен доход.

Има райони в Пловдив, където съм по-скептична. Примерно район Западен расте с 10-12% годишно и там се строи агресивно. Там ако търсенето спре, могат да възникнат проблеми. Но като цяло за Пловдив средната стойност на растеж  от 8% е нормална. Градът разполага с работни места - индустриалните зони, IT сектора, туризма и логистиката са притегателните страни за хората да купуват. Докато идват хора да работят, ще има търсене на жилища.

По принцип „имотен балон“ се наблюдава, ако темпът  и количеството на жилища надхвърлят драстично реалното търсене. Засега не сме там.

- Докладът ви посочва, че разликата в цените между ново и старо строителство се свива от 30% до 15%. Какво стои зад тази тенденция? Означава ли това, че старото строителство е станало по-атрактивно, или че цените на новите имоти са достигнали своя таван за момента?

- И двете всъщност са верни. Старото строителство започна да се санира масово - сменя се дограма, слага се топлоизолация, обновяват се фасади. Апартамент в Тракия или Южен, който преди 5 години беше мръсен панел, сега след саниране и основен ремонт   изглежда доста прилично. Плюс, че локациите са добри - центърът на квартала е добре развит, близост до паркове, достатъчно детскии градини, училища, близост до автобусна спирка. Купувачите виждат там стойност, особено млади семейства, които нямат 2000 евро./кв.м. за ново строителство.

От друга страна, новото строителство наистина удари някакъв таван. Строителните разходи скочиха толкова, че не можеш да продаваш по-скъпо до безкрай, без да загубиш купувачи. В Западен има нови блокове на 2300-2800 евро/кв.м. Колко повече от това могат да се качат цените, при това без да е в централната градска част? Хората ще си купят в София или ще чакат. Пазарът не е безкраен.

При огледи преди 3-4 години клиентите искаха ново строителство на всяка цена. Сега казват „ако старото е санирано и на добро място, защо да не?“. Разликата от 500-600 евро/кв.м. е огромна, когато говорим за апартамент от 80-100 квадрата. Това са 40-60 хиляди евро разлика. За много семейства това решава въпроса дали ще имат допълнителна спалня или не.

 - Посочвате, че има промяна в поведението на купувачите - изместване от апартаменти в центъра към къщи с дворове и приоритет към качеството и енергийната ефективност пред най-ниската цена. Кои са тези „нова генерация купувачи“ и как тези нови критерии променят инвестиционния профил на града?

- Това са хора на по 30-40 години, които преживяха пандемията и си взеха поука. Някои от тях работят от вкъщи няколко дни седмично, имат малки деца, искат дворче за барбекю и градина. Апартамент в центъра вече не е мечтата. Мечтата е къща в крайните квартали - Беломорски, Прослав или Коматево - на близко разстояние с кола до офиса, но с пространство.

Виждам тази промяна  в купувачите директно. Преди 5 години никой не питаше за енергийна ефективност, а сега е първият въпрос - колко ще се плаща за ток през зимата? Има ли соларни панели? Каква е изолацията? Тези млади хора гледат на закупуването на имот дългосрочно. Да, новият имот е по-скъп, но ако спестяваш 200 лева /месечно от ток, след 10 години си върнал разликата.

Както казах по-рано, разликата между старо и ново строителство се свива на 15%, защото купувачите гледат не само цената, а цялостната стойност на имота. Качеството, пространството и местоположението излизат на преден план.

За града това означава, че периферните квартали стават интересни и за строителите. Остромила, Прослав, Коматево - там има земя, там могат да се построят къщи и да се отговори на новото търсене. В центъра няма къде да се строи, така че инвестициите се насочват към периферията, което всъщност е добре - не се натоварва един район, а града се развива навън.

 - В контекста на регионалните разлики, квартали като Беломорски отбелязват значителен ръст (+18% разрешителни за строеж), което показва, че периферията става атрактивна. Какво прави тези райони толкова привлекателни, въпреки че нямат добра инфраструктура?

- Защото имат нещо, което в центъра го няма - земя и място за ниско строителство. Беломорски, Остромила, Коматево, Прослав - там купуваш парцел от 500-600 квадрата на цени, с които в центъра ще вземеш гараж или едностаен апартамент и строиш къща, каквато искаш. За семейства с деца това е огромно предимство.

Инфраструктурата наистина доста изостава - пътищата са лоши, детските градини - недостатъчно, големите магазини са на километри. Но купувачите знаят това и го приемат. Те не купуват заради това каква е инфраструктурата сега, а заради потенциала утре. Общината обяви новите планове за разширение на тези зони, постепенно асфалтират улици, идват магазини. Купувачите залагат на това, че след 5 години Беломорски и другите квартали ще изглеждат съвсем различно.

Един от огромните плюсове е простора и спокойствието - на няколко минути с кола и си в зелена зона - в парковете на града или в Родопите. Това не може да се сравни с живота в панелен блок или високо строителство, където за паркиране обикаляш десетки минути всяка вечер.

Както казах - „новата генерация купувачи“ мисли по-различно. Те не искат да живеят в центъра наблъскани един в друг. Искат пространство, дори и да го платят с 15 минути повече път до работа.

 - Квартали като Западен ще запазят ли лидерската си позиция, или фокусът трайно ще се измести?

- Квартал Западен ще си остане премиум, но няма да доминира така, както през последните 5 години. Половината от новите купувачи в Пловдив тогава избраха Западен - това доведе до невероятна концентрация. Сега обаче започвам да виждам наситеност в района - строят се високи сгради една до друга, паркирането става все по-голям кошмар, детските градини не стигат. Хората, които купуваха там преди 3-5 години, сега гледат в други посоки.

Западен обаче ще си запази статута заради местоположението си - пешеходната близост до Гребната база и близостта до центъра - това са неща, които не се променят, но темпът на растеж ще се забави. Вече няма толкова свободна земя в района, цените са високи - 2300-2800 евро/кв.м. за ново обзаведено жилище. Кой ще даде толкова, когато в Беломорски можеш да си построиш цяла къща с по-голяма квадратура за същите пари?

Фокусът трайно се измества към периферията - Беломорски, Коматево, Прослав, части от Южен. Там има потенциал за растеж, защото има земя и търсене. Както вече отбелязахме, купувачите вече искат пространство, не само престиж.

Така че Западен ще си остане „добрият адрес“, но вече няма да е единственият интересен адрес. Пазарът се разнообразява, което е здравословно.

 - Доколко състоянието на инфраструктурата (пътища, градски транспорт, зелени площи) изостава или стимулира този експлозивен растеж на строителството в Пловдив и неговата област?

- Инфраструктурата изостава, няма как да го кажа по-меко. Строителството върви с високи темпове, но детските градини, улиците, паркоместата не растат и ако се увеличават, то много по-бавно от необходимото. В Западен например се строи масово, но общината едва сега започна да мисли за нови детски заведения, улици и инфраструктура. Резултатът? Опашки за детски градини, задръствания, недоволни жители.

Градският транспорт в Тракия и Северен е добър - поне по 14 автобусни линии има до и от всеки от районите. Но в новите зони като Беломорски или Коматево? Автобуси има, но рядко и малко, за да поемат новите жители. Ако нямаш кола, си изолиран. Пътищата също са проблем - половината улици в периферията са неасфалтирани, липсват тротоари и е много прашно или кално в зависимост от времето, което за нови комплекси е абсурдно.

Зелените площи? В Тракия, Западен и Северен има паркове във вътрешността на районите, това е факт. Но в новите комплекси? Строи се плътно, без пространство между блоковете с цел максимална печалба. Виждала съм проекти, където „зелената площ“ е една леха метър широка с три дръвчета, останалото е бетон, паркоместа и алеи.

Инфраструктурата не стимулира растежа - на места даже липсата й го задушава. Строителството тръгна нагоре, защото има търсене и пари, не защото градът е готов. Общината трябва много бързо да реагира и да започне да работи в тази насока, иначе след няколко години ще имаме красиви блокове и комплекси с мизерна инфраструктура около тях.

Как ще се развива имотния пазар през 2027, в кои райни цените ще продължат да растат,  подходящ ли е градът за инвестиции? Очаквайте отговорите в продължението на публикацията в TrafficNews.